Se ha producido un cambio de la ley Hipotecaria, y es que prescinde de la obligación de tener que esperar dos años para constituir una hipoteca sobre una vivienda heredada.

Hasta el pasado 3 de septiembre, la ley hipotecaria exigía que si una persona nombraba heredera de sus bienes inmuebles a un sobrino, hermano, primo o incluso, amigo, es decir, que no fuera descendiente directo, el beneficiario de dicha herencia no podía vender el inmueble durante el periodo de dos años en cumpliendo el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Dicho artículo establece que las inscripciones de las fincas o derechos reales obtenidos por herencia no tendrán efecto hasta transcurridos dos años desde la fecha del fallecimiento del causante, por lo que exigía esperar ese plazo para estar seguros de que no existía un heredero preferente, es decir, hijos ilegítimos o padres en paradero desconocido.

Ventajas del cambio de la ley hipotecaria

Desde la semana pasada, el articulo 28 ha quedado derogado definitivamente, por lo que los inmuebles heredados de esta forma quedan libres de cargas y están listos para venderse de forma inmediata una vez que se realiza la declaración de herederos y posterior adjudicación de herencia.

En la actualidad, no tiene mucho sentido mantener este artículo, ya que la posibilidad de que se produzcan estas situaciones es mínima, debido al avance de la tecnología y la informática, ya que la comunicación que existe actualmente entre notarías y registros es rápida y transparente. Cabe la posibilidad de que ocurra en el caso de testamentos escritos a manos sin un notario presente.

Situación actual y futura de estos inmuebles

El artículo 28 ha dificultado mucho las transacciones inmobiliarias de estos bienes. Más o menos, podríamos decir que el 5% de las herencias son víctimas de esta restricción.

En este tipo de herencias, la inscripción en el Registro de la Propiedad quedaba automáticamente suspendida durante esos dos años a expensas de que apareciese algún heredero preferente. Y la realidad de esto, es que, sobre todo en estos últimos años, la venta de estos inmuebles era más compleja de lo habitual, ya que los bancos ponían muchísimas trabas para financiarlo y, en numerosas ocasiones, ni se conseguía financiación.  

Además, era un tema bastante desconocido para algunos vendedores que, después de conseguir comprador, han tenido problemas con el contrato de arras, por ejemplo.

Lo que está claro es que el mercado inmobiliario no va a dar un giro de 180º por la abolición de este artículo, ya que afectaba solo a un pequeño número de herencias. Lo normal es que existan herederos forzosos, es decir, ascendientes o descendientes de primer grado de consanguinidad y, por lo tanto, la inscripción de la finca sea inmediata.

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Los realmente beneficiados son los compradores de este tipo de inmuebles, ya que como he comentado antes, mucha gente no tenía presente este artículo de la ley hipotecaria y va a evitar sorpresas desagradables para ellos.

Queda la duda de que pasará con los inmuebles que en la actualidad se encuentren en esa situación, ya que no hay regulación expresa al respecto. No saben si automáticamente queda derogada la suspensión de la inscripción durante dos años o tiene que pasar este periodo por fuerza. Es necesario que esta situación se resuelva lo antes posible para poder agilizar la transmisión de estos inmuebles.

La eliminación del artículo 28 que produce el cambio en la Ley Hipotecaria fue publicada el pasado 3 de junio en el Boletín Oficial del Estado (BOE) pero ha entrado en vigor tres meses más tarde.

Si os encontráis en esta situación, ya sea porque habéis heredado un inmueble de un amigo o familiar no directo, o porque estáis comprando un bien que está en esta tesitura, no dudéis en contactar con nosotros. Tanto desde ALM Inmobiliaria como ALM Asesoría estaremos encantados de resolveros todas vuestras dudas.

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