Hoy hemos decidido hablar de todos los trámites y licencias para construir una casa que son obligatorios y necesarios. Actualmente, hay una gran demanda de solares y cada vez son más las personas que deciden a construir su propia casa.
Es un trámite largo y con bastantes sobresaltos, pero lo que esta claro es que te permite diseñar cada espacio según tus necesidades y deseos.
Muchos de vosotros nos preguntáis por dónde hay que empezar, por lo que hemos pensado en hacer una lista con todos los trámites y licencias para construir una casa.
Trámites antes de la construcción
Lo primero de todo, es decidirse por un terreno para la construcción. Es importante saber que queremos hacer (planta baja, dos plantas, espacio de recreo…), ya que, dependiendo de esto, necesitaremos más o menos metros. También es muy importante conocer el PLAN DE ORDENACIÒN MUNICIPAL vigente en el momento. Os dejamos el enlace para que lo podías consultar, ya que os marcará las pautas de lo que está permitido construir en un solar u otro.
1.1 Adquisición del terreno
Ya hemos dicho que es importante elegir el terreno adecuado, ahora tenemos que comprarlo. Para ello, debemos ir a notaría con el vendedor y firmar ante notario. Al precio del terreno tenemos que sumarle el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. Esto depende de según a quien se lo compres, promotor o particular (2º transmisión). Una vez pagado el precio y los impuestos, debemos presentar la escritura en el registro para su inscripción.
1.2 Elaboración del proyecto por parte de un arquitecto
Los arquitectos son los encargados de realizar el proyecto para presentarlo en el Ayuntamiento y solicitar la licencia de obras. Además, tienen que visar el proyecto en el Colegio de Arquitectos. Los trámites por los que tiene que pasar un proyecto son: estudio, anteproyecto de la obra, proyecto básico y proyecto de ejecución. Los arquitectos son los encargados de dirigir la obra, realizar la liquidación y la recepción de la obra.
1.3 Licencia urbanística
El ayuntamiento es el encargado de otorgar los permisos para cualquier obra. Tienen que asegurarse que el proyecto cumple con la normativa urbanística.
Para solicitar esta licencia solo se necesita el proyecto básico, no tiene porque estar visado. Si cumple con todos los requisitos, se le concede la “licencia urbanística”. Si no es así, el ayuntamiento indicará qué modificaciones hay que realizar.
Para poder comenzar con la obra es necesario presentar un “proyecto de ejecución” visado por el colegio profesional de arquitectos.
1.4 Visado del proyecto por el Colegio Profesional
Es obligatorio visar el proyecto en el colegio profesional de arquitectos de la comunidad autónoma a la que pertenezca el solar.
1.5 Estudio geotécnico
Junto al proyecto de ejecución debemos presentar un estudio geotécnico, en el cual se estudia la calidad del suelo y se recomienda el tipo de cimentación necesaria para construir una casa. Este estudio tiene que hacerlo un geólogo.
1.6 Concesión licencia de obras
Para poder empezar a construir lo primero que necesitamos es la licencia de obras. El ayuntamiento previo pago de las tasas e impuestos correspondientes, otorga la licencia y da luz verde para que se inicien los trabajos, siempre que ya tengamos concedida la licencia urbanística. El arquitecto será el encargado de supervisar toda la obra y tiene obligación de anotar todas las modificaciones que se hacen respecto al proyecto inicial.
Trámites durante la consecución de la obra
Estos trámites son llevados a cabo por el constructor o contratista. Él es el responsable de la seguridad de la obra.
2.1 Firma del Acta de replanteo
La obra se inicia comprobando que el proyecto tiene viabilidad, es decir, si es viable trasladar los planos al terreno. Este acta debe ser firmada por el autopromotor, la dirección de la obra (el arquitecto) y el constructor encargado.
2.2 Documentación del seguimiento de la obra obligatorio
Es necesario llevar a cabo el seguimiento de los siguientes libros:
- Libro de Incidencias en salud y seguridad
- Libro de Órdenes y asistencias
- Proyecto de ejecución visado
- Licencia de obras
- Apertura del centro de trabajo
Trámites de Fin de Obra
3.1 Certificado fin de obra
Cuando la obra ya está terminada es necesario que el arquitecto encargado del proyecto emita el Certificado Final de obra, el cual es necesario que vuelva a visarse por el Colegio Profesional de Arquitectos. Además, debe emitir el Certificado de Eficiencia Energética y el libro del edificio. A partir de este momento, debemos satisfacer todos los honorarios del arquitecto y su trabajo habrá terminado.
3.2 Acta de recepción de obra
Es un documento firmado por el promotor y el constructor y sirve para dar fe de la recepción de la casa.
3.3 Cédula de habitabilidad
Más conocida como licencia de primera ocupación. Es un documento necesario para poder inscribirla en el registro de la propiedad. La emite el Ayuntamiento y se consigue aportando el certificado de final de obra y el libro del edificio.
3.4 Escritura de declaración de obra nueva
Se firma ante notario y es él mismo el que da fe de que la nueva construcción se ha realizado dentro de la legalidad. En esta escritura se pone de manifiesto el inicio y el final de la obra.
En el caso de que necesitemos financiación existe otra modalidad de obra nueva en construcción, es requisito indispensable para poder conseguir una hipoteca. Una vez terminada la obra se refirma un acto notarial de fin de obra.
3.5 Inscripción en el registro de la propiedad
Una vez firmada la escritura de declaración de obra nueva debemos presentarla en el registro. Es necesario presentar conjuntamente la licencia de primera ocupación, el final de obra y el certificado de eficiencia energético.
3.6 Alta de suministros
Para obtener suministros es necesario iniciar un expediente con la empresa distribuidora. Para ello, necesitamos la licencia de primera ocupación, copia de la escritura, DNI, y el boletín eléctrico. El boletín es emitido por un instalador autorizado y declara haber llevado acabo la instalación siguiendo la normativa vigente.
Espero que esta guía con los trámites y licencias para construir una casa más importantes os sea de ayuda a la hora de estructurar vuestro proyecto. Como podéis ver son muchas cosas, pero la satisfacción de construir una casa con todos tus requisitos, ilusiones y sueños no tiene precio.
Os invito a que visitéis nuestra web, dónde podéis encontrar numerosos solares y parcelas.
Para cualquier consulta no dudéis en contactar con nosotros. Estaremos encantados de resolver las dudas que podáis tener al respecto.
